土地売却の時には所得税がかかる？特別控除を使える条件と併せて解説します！

「土地の売却を検討している」
「売却をする時には所得税がかかるのかな」
このようにお考えの方も多いと思います。
今回は、土地売却の際には所得税がかかるのか、使える特別控除の条件と併せて解説します。

土地を売却する時には、いくつかの税金がかかります。
それぞれの種類について、一緒にみていきましょう。

1つ目は、売買契約時に支払う印紙税です。
土地売却にかかる税金の中で、一番初めに支払う税金です。
印紙税は、売買契約の成立時に作成する売買契約書に、収入印紙を貼り付けることで納税できます。

売買契約書は売主用と買主用の2通作成することが一般的なので、印紙も2枚必要です。
売主と買主が1枚ずつ費用を負担することが一般的です。

印紙税の納税金額は、土地の売買価格に応じて異なります。
例えば、土地の売却金額が2000万円の場合は2万円、軽減税率を利用すると1万円になります。

2つ目は、登録免許税です。
土地を引き渡すタイミングで支払います。
これは、売却する土地に銀行の抵当権が設定されている場合にかかる税金です。

銀行から住宅ローンを借りている場合には、住宅ローンを全額返済して抵当権の登記を抹消してもらう必要があり、その際に費用がかかるのです。
すなわち、売却の際に住宅ローンを借りていなければ、登録免許税はかからないということです。

抵当権抹消登記の登録免許税は、土地一筆あたり1000円かかります。
例えば、土地が3筆に分かれていれば3000円かかります。
また、土地売却時に抵当権を抹消する場合、司法書士への報酬も必要です。
司法書士への報酬は、1万円から2万円が相場です。

3つ目は、所得税と住民税です。
土地を売却した際に利益が出た場合には、譲渡所得税と住民税が課税されます。
土地を売却した翌年に支払います。

土地の売却価格から土地の購入費用や譲渡費用を差し引いて、そこから利用できる特別控除額を差し引いて「譲渡所得」を計算します。
この譲渡所得がマイナスになった場合には、これら2つの税金を支払う必要はありません。

所得税と住民税の税率は、土地の所有期間によって異なります。
土地の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となって合計で20％程度、5年以下の場合は合計で40％程度の税率になります。
税額が決まっているわけではないので、発生した利益によっては印紙税や登録免許税よりも高額になる可能性があります。

土地売却で発生する譲渡所得は、一定の要件を満たすと特別控除を利用できる可能性があります。
例えば、公共事業目的で土地を売却した時には、5000万円の特別控除を利用できる可能性があります。

また、自己居住用財産、すなわちマイホームと土地を売却する際には、3000万円が控除されます。
家屋が取り壊されてから1年以内に売買契約を締結しなければいけない点には注意が必要です。
最も利用しやすい特別控除なので、条件を事前にしっかり確認しておきましょう。

自己居住用財産を売却する際には土地の所有期間については問われませんが、土地と建物をセットで売却しなければいけません。
また、売り手と買い手の関係が親子であるなど、特別な関係を持たないことも条件です。

土地売却の際に所得税を納める時は、売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの期間に、確定申告を行なって支払う必要があります。
確定申告がこの期間内に終えられなかったり、納税期間に間に合わなかったりすると、延滞税と追加徴税を課せられる場合があります。
期限に間に合うよう注意しましょう。

住民税は、土地売却をした翌年の6月ごろに納付書が届きます。
忘れずに支払いましょう。

土地売却の際にかかる譲渡所得税は、「分離課税」になることを把握しておきましょう。
税金の課税方法には、「総合課税」と「分離課税」の2通りがあります。
総合課税は他の所得と合算して所得税を計算するのに対し、分離課税は合算せず単独で所得税計算を行います。

例えば、不動産投資を例に挙げてみます。
不動産投資をした際に利益が発生すると、この利益は不動産所得となり税金がかかります。
不動産所得税は「総合課税」なので、会社員で会社から給与をもらっている方は給与所得と合算し、個人事業主の方は事業所得と合算して計算します。

それに対し、譲渡所得税は「分離課税」なので、給与所得や事業所得とは異なり、合算せずに単体で計算します。
土地売却によって利益や損失が生じても、土地や建物の譲渡所得以外の所得との損益通算はできない点に注意しましょう。

今回は、土地売却の際には所得税がかかるのか、使える特別控除の条件と併せて解説しました。
本記事を参考にしていただければ幸いです。
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